2018年是全面实施新一版北京城市总体规划的第一年，近日发布的《北京市政府工作报告》指出，去年北京营商环境明显改善，对外开放全方位扩大。“9+n”系列政策措施和进一步优化营商环境三年行动计划先后出台，北京成为全球开办企业完全免费的两个城市之一，为我国营商环境世行排名大幅度提升做出贡献。

　　北京营商环境的改善吸引了众多外资机构来华投资，北京大宗物业交易市场也因此经历了一系列变化，成交金额推高至560亿元。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵将其形容为“东方不亮西方亮”。

　　戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵总结2018年北京大宗物业交易市场，着重分析其动向变化。

　　投资者构成

　　境内主导  外资看好

　　2018年境内机构仍然主导了北京大宗物业交易市场，在北京大宗物业交易市场的560亿元成交金额里，境内机构贡献了其中的近七成（391亿元）。境内投资者里，自用型买家依旧保持活跃，多家银行、保险、tmt公司纷纷将目光投向北京核心区的改造项目，以及通州、丽泽、稻香湖等新兴区域。

　　但境外投资者掀起了北京大宗物业市场的增长热潮。2018年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，成交占比超过三成。包括安联保险、领展房产基金、aew集团、瑞士合众集团等外资机构在北京大宗物业市场均已部署投资。

　　国内受去杠杆、资管新规、银保监会合并等政策影响，内资机构融资能力减弱。但市场交投依然十分活跃。美元资产价格已经达到高点，外资对中国经济持续看好，调整全球资产配置时加大了对人民币资产的投资力度。

　　投资偏好

　　写字楼受到广泛青睐

　　根据戴德梁行数据统计，北京大宗物业市场按照成交金额分布的物业类型，写字楼仍然是最受欢迎的资产业态，成交金额比重达到了39%，其次是综合体与商业物业，占比分别为26%、20%，另外酒店和公寓业态分别占到了11%、4%。

　　除了收购有稳定现金流的核心物业外，外资机构也在关注城市更新机会。主要交易资产类型是核心甲级写字楼，还有改造升级空间的增值物业，收购方会对物业资产做更深入的提升。位于城市核心区域的核心物业，始终在带动整个大宗交易市场的稳定向上。

　　新兴动向

　　更多外资加入市场

　　在个别成交案例上，国内大宗物业交易市场出现了一些新兴的交易动向，近期戴德梁行完成的东二环东方文化艺术中心北楼项目（中信银行总行大厦）。

　　北京市场核心区整栋的办公物业一直都很稀缺，过去数年三环以内成交的整栋办公物业屈指可数，本次交易可以说是北京市场一个里程碑式的交易。2018年外资基金在上海大规模收购项目，北京物业的高回报率也正吸引着更多的境外资本关注。

　　北京大宗物业交易市场出现的另一个新的迹象，则是更多的主体加入市场，包括政府背景的资金方。比如在北京市西城区政府主导下，“动批”规模最大的项目北京世纪天乐国际服装市场完成交易，未来将升级改造成办公楼。

　　一些政府平台也在收购存量项目，毕竟北京、上海等核心区不再有新增土地供应，尤其是在北京市提出了减量更新的背景下。核心城市的核心物业越来越少，2018年北京还出现了小面积裙楼项目交易，资金方收购以后进行改造。放在以前，投资者不会选择类似物业项目。

　　2019年北京大宗物业交易市场将迎来新气象，例如通州城市副中心与丽泽商务区将会供应不少新建商业项目，打破北京核心区近10年来少有新楼入市交易的状况。未来，戴德梁行将持续关注北京大宗物业交易市场的最新动向，以专业的观点及服务助力行业持续发展。

　　文：戴德梁行中国资本市场副董事总经理