“每一座城市，都是一座迷宫，每一个青年，都在找寻走出迷宫的门。”

　　这是龙湖冠寓官网首页的宣传语，消费升级催生了品质租房的巨大需求，需求背后，是中央对租售并举的决定性推动，一时间，众多类型的企业进入长租公寓行业，龙湖便是其中之一。

　　2017年，龙湖提出地产、商业、物业、长租公寓这四大主航道业务，无论哪一个业务都将把人和空间连接在一起。空间即服务，龙湖的长租公寓品牌将这一理念诠释得很是彻底，目前，冠寓开业房量逾2万间，预计到2020年，冠寓将达成规模行业前三，届时，龙湖冠寓的营收将突破30亿元，成为龙湖经营型收入重要的组成。

　　全国布局，北京冠寓发展迅猛

　　不同于“政府军”和“互联网军”，龙湖的进场便带有浓重的开发商色彩：钱多，重资产痕迹明显，发展迅速。自2017年初龙湖冠寓重庆首店开业以来，冠寓开始了全国布局，此后龙湖冠寓迅速在全国28个一二线城市布局。

　　龙湖冠寓总经理张智聪表示，“我今年在龙湖已经满十三年了，在工作十三年时间里，可能有十二年都是没有长租公寓这个事的，龙湖把长租公寓当做一个战略性业务来做的。我们希望能够快速实现规模优势，力争三年内做到行业前三。”

　　发展迅猛的同时，冠寓也保证了出租率的高企。

　　截止到 2018 年 5 月初，目前冠寓全国开业三个月以上的门店，平均出租率为 80%以上;全国开业六个月以上的门店，平均出租率为 90%以上;北京酒仙桥门店的出租率为 95%。

　　在28座城市的布局中，北京是龙湖的重点发展城市之一。

　　实际上，人口净流入城市、城市配套相对完善、消费升级需求旺盛，这些因素都使得北京成为长租公寓品牌兵家必争之地。龙湖自然知道这一点，在刚刚过去的6 月，龙湖的冠寓在北京新开两家门店:望京北路店及昌平生命科学园店。

　　放眼这个长租公寓行业，冠寓的产品线结构有着一定的借鉴意义。龙湖冠寓不以纯粹的价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配，切入各细分市场，推出松果、豆豆和核桃3大产品线，这三大产品线面对的是不同的租客。

　　而这些产品线设计在北京冠寓有一定体现，冠寓的客户研究将主力客群划分为若干类型，例如创客 soho、海外游学、青年专才等等。望京北路店所在的望京区域，是北京25~40 岁人群中，平均收入最高的区域之一，项目周围有众多高科技产业园和跨国企业，例如摩托罗拉、爱立信、安捷 伦、联想、lg、北电网络、三星、施耐德和宝马总部基地等，都与冠寓望京北路店毗邻。

　　龙湖冠寓相关负责人表示，“我们望京项目的客群定位为年轻专才和高级白领，对于他们来说，品质、健康、社交， 都是生活必不可少的硬性需求。我们也对望京店也充满了期待，希望能为周边需要的 年轻人打造一个品质租住生活社区。

　　张智聪表示，已经开业的冠寓北京酒仙桥店早已开业运营，2018年下半年在工体会有新的社区面世。

　　融资优势明显，2020年目标营收30亿

　　长租公寓的盈利一直是备受行业诟病的问题。张智聪表示，“长租公寓的业务模型目前还在打磨，属投入期，基本能打平，最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期，轻资产类的长租公寓毛利率 35%左 右，净利润率能到 12-15%。 ”

　　据张智聪透露，龙湖在内部对于冠寓长租公寓板块设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期 5~6 年，轻资产 35%以上毛利率。

　　冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的 cityhub 模式，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢价力和合理提升租金方面确保盈利。如众多长租公寓品牌相似，龙湖在在增值服务端作出尝试，冠寓为门店配套了丰富的增值服务，如橱柜、仓储、保洁、搬家等，无人超市、娱乐设备等。

　　龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一的从租 金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。龙湖表示，至2020 年，冠寓目标实现30 亿元营收收入。

　　一个明显的优势是，龙湖向来以稳健经营着称， 湖的资金获取成本相对较低，数据显示，2017年的资本成本为 4.5%。

　　2017 年 12 月，龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券 50 亿，并于 2018 年 3 月成功发行 30 亿，2018 年 6 月，龙湖集团与新加坡政府投资公司(gic，新加坡主权基金)共同设立长租公寓投资平台，专项投资位于中国一线和核心 二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计 10 亿美元。

　　张智聪表示，冠寓的融资渠道会进一步拓展，并将助力其市场规模加速推进，未来也将持续积极关注 reits、abs 等金融模式。

    来源：和讯房产

编辑：wangdc