近期，出价逾50亿元竞购广物地产45%股权的卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越集团”）以极为高调的姿态进入市场视野。

　　这家发轫于深圳、深耕广东的房地产开发企业，逐渐将地产业务触角延伸至全国多个核心城市。

　　凭借早年介入北京市昌平区北七家镇海鶄落新村的农民拆迁安置，投入巨资“取悦”当地乡镇政府后，卓越集团顺利参与了海鶄落新村土地一级开发，而后该公司又辗转取得了该地块项目二级开发权。随着该住宅项目过去2年陆续取得预售许可，卓越集团在该项目上的早期投资也进入了丰厚的收割期。

　　不过，据《中国经营报》记者了解，北京市昌平区北七家镇海鶄落新村项目地块2015年以公开招标方式出让时，由绿地控股集团有限公司（以下简称“绿地集团”）投标竞得，但最终因为地块指标分散，且卓越集团实为该宗地块一级开发商，形成了复杂的开发条件，绿地集团拿地不久后旋即退出，并将全部开发权益转让予卓越集团。

　　一级开发商辗转接手土地

　　位于北京市昌平区北七家镇的“翡翠公园”项目（备案名“翡萃家园”）目前销售均价已经越过6万元/平方米，主售户型包括105平方米～145平方米三居室及四居室产品。

　　翡翠公园项目从2016年9月份开始陆续取得了5批预售房源，最近一期获得房源预售许可证则是在2017年12月份。据记者统计，翡翠公园项目过去2年间取得5批预售房源合计总面积为12.38万平方米，如果按照每平方米6万元销售均价，这些预售房源总货值达到了74.28亿元。

　　记者统计了后4批预售许可证仍在有效期的房源数量，共计645套房源，现在处于可售房源数量为141套，该项目取得预售许可部分的整体去化率为78%。

　　翡翠公园项目开发主体为北京昌业房地产开发有限公司（以下简称“昌业公司”），项目公司直接持股方为深圳前海卓越汇悦投资有限公司和天津市昌业房地产信息咨询有限公司，持股比例均为50%；前者股东方为北京万科企业有限公司（以下简称“北京万科”）和卓越集团，持股比例亦为50%，后者股东方为北京万科及其引入的融资方。

　　如果按照项目公司股权结构分析，这意味着卓越集团间接持有翡翠公园项目25%的开发权益，北京万科合计持有该项目75%的开发权益。

　　不过，据一位北京万科项目人士告诉记者，实际上北京万科与卓越集团的持股比例相当，之所以体现在股权结构上北京万科持股比例相对较高，主要是北京万科引入了基金夹层融资，名义上持有部分股权，融资到期后约定回购。

　　记者查询万科企业2017年度报告，万科企业确认公司对翡翠公园项目的权益仅为40.9%，另外在2015年、2016年，万科企业确认对该项目的权益分别为50%、41.2%。

　　翡翠公园项目开发主体昌业公司曾用名为“绿地集团北京京晟置业有限公司”，公司在2016年初更改了企业名称。昌业公司一开始单一股东为绿地集团，其在2015年7月下旬引入了深圳前海卓越汇悦投资有限公司作为新的股东，绿地集团2015年11月中旬彻底退出了翡翠公园项目，距离拿地时间均不足一年，彼时翡翠公园项目地块也并未动工，仍处开发前期阶段。

　　上述北京万科项目人士告诉记者，卓越集团是翡翠公园项目地块一级开发商，绿地集团拿地约半年后，意识到该宗地块开发难度较大，因此计划引入熟悉地块指标的卓越集团合作开发，“但绿地集团引入卓越集团几个月后，还是选择了退出。卓越集团找到了当时拿地意向较强的北京万科，双方约定各占一半股权比例合作开发翡翠公园项目。”

　　记者进一步查证了深圳前海卓越汇悦投资有限公司股权变更记录，绿地集团彻底退出翡翠公园项目之前，深圳前海卓越汇悦投资有限公司的单一股东方为卓越集团，卓越集团也正是在2015年11月中旬（绿地集团彻底退出项目时间）向北京万科转让了深圳前海卓越汇悦投资有限公司一半股权。

　　“绿地集团引入卓越集团参股翡翠公园项目以后，由于是该地块一级开发商，实际上对项目非常熟悉，而且卓越集团当初也有一二级联动开发意向，对翡翠公园项目产品定位早有规划，与绿地集团在开发理念上出现一些冲突，同时绿地集团也意识到该项目开发难度，干脆选择全身退出，北京万科也才有了与卓越集团项目合作的机会。”这位北京万科项目人士说。

　　拆迁安置村民“取悦”政府

　　据公开资料显示，深耕广东区域的卓越集团之前在北京并无获取到开发项目，但由于公司在2002年即已介入了翡翠公园项目地块一级开发，因此该宗地块在2015年初公开招标出让时，卓越集团与平安不动产组成的联合体表示有较大信心竞得项目地块。

　　北京万科当时亦参与了翡翠公园项目地块投标，并且给出了47.5亿元最高报价，但最终报价45.16亿元的绿地集团竞得了该宗地块，而卓越集团与平安不动产联合体的报价最低，仅为38.11亿元。

　　根据北京市昌平区北七家镇（中心起步区（海鶄落新村建设）项目一期）hql-02、04、07、08、12、13、14、16、17、18地块招标文件，宗地土地面积为25.5万平方米，规划建筑面积为43万平方米，并且宗地要求配建建筑面积约10万平方米限价商品房，销售限价为1.2万元/平方米。

　　记者获取的一份该宗地块材料显示，总计约43万平方米地上建筑面积里，其中商品房面积20.48万平方米，限价商品房面积9.96万平方米，自持商业面积1.55万平方米，绿隔产业面积8万平方米，其他面积建设内容为幼儿园、九年一贯制学校、邮局和商品房配套等。

　　据测算，翡翠公园项目总投资估算为62.3亿元，其中土地费用为46.5亿元，工程费用12.4亿元，工程建设其他费用1.17亿元，预备费用0.6亿元，建设期利息1.6亿元。项目测算开发现金流量的投资收益率为51%，经济内部收益率则达到了26%。

　　如果仅计算商品住宅（销售均价6万元/平方米）及限价商品房（销售限价1.2万元/平方米）部分，翡翠公园项目整体货值将达到135亿元。

　　卓越集团以北京恒银房地产开发有限公司为主体参与海鶄落新村土地一级开发时，公司先期已经为北七家地区进行了大量居民拆迁安置工作，并且得到了当地乡镇政府的认可，也因此决定将海鶄落新村项目一期一级土地开发交予卓越集团。

　　据记者了解，海鶄落新村土地一级开发项目总用地面积接近102万平方米，规划总建筑面积约为112万平方米，据测算该项目土地一级开发总成本为47.44亿元，当中包括土地一级开发商按照8%固定比率取得的3.33亿元投资回报。

　　卓越集团参与海鶄落新村土地一级开发过程里，海鶄落村村委会要求北京恒银房地产开发有限公司代建回迁楼13.88万平方米，建成后由村民以2000元/平方米价格回购，当时回迁房建造成本若以3000元/平方米标准测算，卓越集团将要承担每平方米1000元的建设损益，总计约1.4亿元。

　　“当时北七家镇政府及海鶄落村村委会许诺会力争让投资方或土地一级开发企业取得项目二级开发权，但最终由于北京市土地部门要求此类集体所有制土地转为开发用地必须经由公开出让程序，纳入到北京市统一土地供应计划，因此卓越集团也参与了地块招标竞买。”北京市昌平区一位本地开发企业人士表示。

　　他也进一步透露，卓越集团之所以在公开招标过程中未能取得项目地块二级开发权，主要是投标环节出价过低，最后由绿地集团中标。但因为项目地块各类指标较为分散，开发难度较大，卓越集团又整体参与了海鶄落新村土地一级开发，绿地集团无奈选择拿地不久后便将地块转让予卓越集团。

　　记者也向卓越集团求证公司取得海鶄落新村土地一级开发、翡翠公园项目开发权益的过程及背景，但该公司并未予以答复。

　　　　来 源：中国经营报   

   编 辑：liuy